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上海中原地产市场分析师卢文曦:房产市场V形反

作者:威尼斯人app 发布日期:2020-12-01 08:06



  原标题:思维·对话 上海中原地产市场分析师卢文曦:房产市场V形反转凸显较强韧性

  2020年,一场突如其来的疫情“黑天鹅”过后,对中国的很多行业来说都是百感交集的一年。其中,房地产业遭受了怎样的变革?后疫情时代行业的投资机会与风险又将会有哪些?

  11月19日,由思维财经&投资者网独家主办的“第十二届思维财经投资者年会暨金桥奖颁奖盛典”在上海完美收官,上海中原地产市场分析师卢文曦作为重磅嘉宾莅临大会现场,并出席地产圆桌论坛,与其他嘉宾展开精彩讨论。

  借此机会,《投资者网》就后疫情时代下行业变化与投资机会等话题与卢文曦进行独家对话。卢文曦认为,疫情对行业的影响基本不大。事实证明,在全面的复工复产后,房地产开发投资呈现明显“V”字形反转,凸显了中国房地产业较强的发展韧性。

  投资者网:您认为2020年疫情对中国房地产行业的影响有哪些?对中国房地产市场带来了哪些变化?

  卢文曦:2020年新冠疫情突如其来,新冠疫情本身不是直接针对房地产市场,而是全球经济共同面临的挑战。从现在来看,房地产行业是遭受冲击最小的行业,冲击比较大的可能是娱乐业等服务型行业。我认为房地产行业受疫情影响基本不大,事实也证明,在全面的复工复产后,房地产开发投资呈现明显“V”字形反转,凸显中国房地产较强韧性。

  我认为2020年房地产行业变动的影响因素主要是受疫情影响,全球都在拯救市场经济。从美国开始货币“放水”,再到中国的货币政策,市场上的流动性较为充裕。市场现金充裕后,就能看到投资力量对市场的帮助。另外,中国对疫情、市场控制比较好,也是中国房地产行业复苏的前兆。

  2020年中国房地产投资活力仍较大。相对来说,靠近武汉的中西部地区的地产投资复苏较慢,而与疫情关联度不是特别大的东部地区复苏得相对比较快。像江浙沪长三角一带以及大湾区,房地产投资的复苏特别快。先从楼市开始,然后士地市场也开始出现“升温”,像南京、杭州、宁波都接连出现高溢价的地块,杭州、南京等地今年也出现了“万人摇号”的夸张购房情景。

  一是受疫情影响,人们在经过一段时间隔离后,对住房升级要求,改善型住房需求增多。疫情期间放大了小户型的不足,购房者需要更大的户型才能满足一家人共同居住的这种需求,购房者的改善需求明显释放。

  其二,改善需求释放的同时,今年购房者的资产管理意识出现较为明显的改变。上海、南京等城市,高端房地产项目供不应求。以上海前滩为例,原来单价8万/m2--9万/m2,现在卖到12万/m2还抢不到,投资后倒手买卖可能就赚钱。现在热门城市房地产项目都是一房难求的。

  这些城市出现一房难求的现象后,虽然不会抬高房地产市场上的房价,但是会抬高房价预期。目前房地产市场坚持“房住不炒”,各地对楼市的调控较紧,新房出售都会有限价的动作,房价上涨不会特别明显。尤其是到了第四季度,政策会有意识去控制房地产市场节奏,杜绝房价飞涨等乱象。

  卢文曦:今年年中,住建部等部门先后约谈了多个城市,其中约谈的城市房价涨幅基本上是在5%至7%,这些城市房价涨幅是很夸张的。而上海现在的房价涨幅是4%,我认为上海房价涨幅4%是警戒线,越线也可能将会被约谈。

  今年房地产行业的“三条红线”是市场比较关注的话题之一(三条红线指房企剔除预收款后的资产负债率上限为70%,净负债与股本之比的上限为100%,现金与短期债务比的上限为1)。但是这三条红线对房企来讲暂时风险并不大。

  其实,“三条红线”的出现只是说提醒房企应该意识到或者开始要重视这方面的问题。事实上,即使现在在按“三条红线”进行监管,今后也将会出台相关政策。而“三条红线”真正落地实施的时间将会更长远些,目前处于过渡期。

  “高杠杆、高负债、高周转”是很多房企的通病。目前很多头部房企都已经触及“三条红线”,甚至部分头部房企可能踩线会更多一些。这是房地产企业的一个悖论:若想企业快速成长做强做大,就必须进行高周转承受高杠杆带来的高负债。如此必然会导致房企脚踩红线。在这种情况下,企业也面临着两难的境地。

  随着房企高周转,房产质量问题也频出,表明造房速度无法保障房屋品质。房屋品质管理方面,除了资金支持,还需要监督管理,将房屋质量问题杜绝在交房前,避免房屋品质引发的连锁反映问题。从消费者的角度来讲,他们可能希望的是买到更好的房子。作为投资人,他们希望房企有较大规模,然后能够带来高收益。

  卢文曦:在房地产市场中,越是高价、能够满足资产保值需求的房产项目,越容易完成交易。目前上海房地产市场形成了以二手房交易为主、新房交易为辅的市场格局。而房地产市场中的好产品主要包含以下几个方面的标准:一是品质与价格,所谓的好产品不一定是价格高。各个价格区段都有好产品,房产产品在特定价格区域里面是不是具有一定的标杆性,品质要与价格相匹配。二是品牌效应,这是指房产的开发商与物业管理水平。三是产品品质是不是经得起推敲,比如户型设计、用材、用料。坦率地说,近两年因为高周转,房企品质质量投诉增多可能被放大了。房企品牌或品质好,市场认可度会较高。四是品质、地段与价格相称。

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